Actualización de la Ley de Vivienda

Ampliamos las medidas que se insertan en la nueva Ley de Vivienda.

1.- Actualización de la renta.

Actualmente la actualización de la renta de los contratos de arrendamiento de vivienda habitual se lleva a cabo por el Índice de Garantía de Competitividad con su tope máximo del 2% y no por el IPC. Para 2024 seguirá la medida, es decir, se actualizarán los contratos conforme al Índice de Garantía de Competitividad pero con tope máximo del 3%. A partir de 2025 se aplicará un nuevo Índice de Alquiler, que tendrá que preparar el Gobierno junto al INE.

2.- Prórroga del contrato cuando el arrendatario sea persona vulnerable y el arrendador gran tenedor y dependiendo de si la vivienda se encuentra en un área tensionada o no.

• Si la vivienda no se encuentra en zona tensionada: modificación del artículo 10 de la LAU, el arrendatario, si no se encuentra la vivienda, en una zona declarada tensionada, podrá solicitar, una prórroga extraordinaria de un año. Como requisitos es que el arrendador sea un gran tenedor de viviendas y que el arrendatario acredite encontrarse en situación de vulnerabilidad económica. Es decir, que cuando el contrato cumpla los cinco años o siete años si el arrendador es persona jurídica a pesar de que el arrendador puede no prorrogar el contrato notificando con al menos cuatro meses de antelación, o bien, cuando hayan transcurrido ocho años y el contrato entre en tácita reconducción, el inquilino podrá prorrogar el contrato durante un año más.
• La vivienda se encuentra en zona tensionada. El arrendatario podrá solicitar una prórroga extraordinaria por plazos anuales, con un máximo de 3 años, una vez concluya el plazo inicial de 5 (pequeños propietarios) o 7 años (grandes tenedores) previsto en la LAU. El arrendador, sea o no gran tenedor, estará obligado a aceptar esta prórroga, salvo que se hayan pactado otros términos, o comunique la necesidad de ocupar la vivienda para sí o familiares o se suscriba un nuevo contrato con las limitaciones de renta previstas en la Ley.

Para que el inquilino pueda acreditar la situación de vulnerabilidad será necesario un informe o certificado emitido en el último año por los servicios sociales de ámbito municipal o autonómico.

3.- Forma de pago de las rentas de alquiler

Los pagos no podrán realizarse en efectivo, si no por medios electrónicos a no ser que el arrendador o arrendatario acredite carecer de cuenta bancaria o medios electrónicos para efectuar el pago.

4.- Gastos honorarios de agencia inmobiliaria

Los gastos de gestión y formalización serán de cuenta del propietario, sea este persona física o jurídica. Por tanto, a partir de la entrada en vigor de la normativa los gastos correrán a cuenta del propietario.

5.- Definición de grandes tenedores.

Se considera gran tenedor la persona física o jurídica que es titular de más de diez inmuebles urbanos de uso residencial o una superficie construida de más de 1.500 m2 de uso residencial, excluyendo en todo caso garajes y trasteros. Con la nueva Ley, se considerará, en las áreas tensionadas, gran tenedor aquellos que tengan cinco propiedades o más.

6.- Zonas tensionadas:

6.1.- Declaración de áreas tensionadas.

Se cede competencias a las comunidades autónomas para que éstas junto con los Ayuntamiento puedan declarar municipios, barrios o determinadas zonas como áreas tensionadas. La vigencia de la declaración de un ámbito territorial como zona de mercado residencial tensionado será de tres años, pudiendo prorrogarse anualmente. Para que una zona sea declarada área tensionada se tienen que dar al menos algunos de  los siguientes requisitos:

• Que la carga media del coste de la hipoteca o del alquiler en el presupuesto personal o de la unidad de convivencia, más los gastos y suministros básicos, supere el 30% de los ingresos medios o de la renta media de los hogares.
• Que el precio de compra o alquiler de la vivienda haya experimentado en los cinco años anteriores a la declaración como área de mercado de vivienda tensionado, un porcentaje de crecimiento acumulado al menos cinco puntos porcentuales superior al porcentaje de crecimiento acumulado del índice de precios de consumo de la comunidad autónoma correspondiente.

6.2.-  Precio de alquiler en las zonas tensionadas

Tenemos que distinguir en las zonas tensionadas si se trata de un propietario o gran tenedor o si la vivienda nunca ha estado arrendada.

• El propietario no es gran tenedor, la renta pactada en el contrato que se firme a partir de la entrada en vigor de la Ley, no puede superar a la renta pactada del contrato de arrendamiento anterior que hubiese estado vigente durante los últimos cinco años. Por tanto, si sobre esa vivienda que se pretende alquilar, en los últimos cinco años ha existido un contrato de arrendamiento se tendrá que tomar como renta para el nuevo contrato esa renta del anterior una vez aplicada la cláusula de actualización anual de la renta del contrato anterior, sin que se puedan fijar nuevas condiciones que establezcan la repercusión al arrendatario de cuotas o gastos que no estuviesen recogidas en el contrato anterior.

Esa renta del nuevo contrato, actualizada anualmente, sólo se podría incrementar en un 10% cuando: cuando se acrediten obras de rehabilitación o de mejora que supongan un ahorro de energía o de la accesibilidad a la vivienda en los dos años anteriores a la fecha del nuevo contrato, o bien, cuando el contrato de arrendamiento se firme por un periodo de 10 o más años, o bien, se establezca un derecho de prórroga al que pueda acogerse voluntariamente el arrendatario, que le permita de manera potestativa prorrogar el contrato en los mismos términos y condiciones durante un periodo de 10 o más años.

• Si la vivienda es propiedad de un gran tenedor o la vivienda no ha estado arrendada en los últimos cinco años, la renta pactada al inicio del nuevo contrato estará limitada en su caso por el contrato anterior o por el límite máximo del precio aplicable conforme al sistema de índices de precios de referencia, atendiendo a las condiciones y características de la vivienda arrendada y del edificio en que se ubique.

6.3.- Gastos

Si el inmueble se encuentra en una zona de mercado tensionado y en el contrato anterior no se le repercuten los gastos al inquilino, como por ejemplo el recibo de IBI, gastos de comunidad de propietarios, no podrá repercutirlo el arrendador en el nuevo contrato.

7.- Incentivos fiscales para los arrendadores.

• La reducción general que se venía aplicando el arrendador en su IRPF y que era del 60% pasa al 50%.
• Sólo en las zonas declaradas tensionadas se podrán acoger los arrendadores a uno de los siguientes beneficios, no siendo posible acogerse a más de uno:

1.- 90% cuando el arrendador formalice un nuevo contrato de arrendamiento siempre que la renta inicial se rebaje en más de un 5% en relación con la última renta del anterior contrato de arrendamiento de la misma vivienda.

2.- 70% cuando se alquilen a jóvenes de entre 18 ay 35 años o se trate de una vivienda protegida, arrendada a la administración pública, entidades sin fines lucrativos etc…

3.- 60% si la vivienda no se encuentra en ninguno de los casos anteriores, y se ha producido una actuación de rehabilitación en los dos años anteriores a la fecha de la celebración del contrato de arrendamiento.

Estos beneficios no son acumulables.

8.- Desahucios

Se establece la obligatoriedad de indicar una fecha y hora para llevarlos a cabo; prórrogas para aplazarlos hasta de dos años e intento de solución extrajudicial obligatorio para las personas vulnerables.  Al igual que en los procedimientos de ejecución hipotecaria  y subasta será el arrendador quien deberá de acreditar que se trata o no de la vivienda habitual del ocupante y que este se encuentra o no en situación de vulnerabilidad económica. Si el arrendador es gran tenedor como requisito para que el juzgado admita la demanda será necesario que previamente haya habido un procedimiento de conciliación o intermediación entre las partes, que será establecido por las Administraciones Públicas competentes.

Se amplían los plazos de suspensión de los procedimientos de desahucio a 2 meses para las personas físicas y 4 para las personas jurídicas (frente a los plazos de 1 y 3 meses actuales).

9.- Viviendas vacías. Recargo IBI

En el caso de viviendas que lleven al menos dos años vacías se establecen recargos que puede ir del 50% hasta el 150% en función de la duración de la desocupación y del número de viviendas también desocupadas que sean del mismo titular en el término municipal.

10.- Viviendas protegidas

Sometimiento a un régimen de protección pública permanente y la aparición de la vivienda asequible incentivada.

11.- Deber de información en la compraventa y alquiler

Se trata de la información mínima que se debe de ofrecer en las operaciones de compraventa y alquiler, como puede ser, información acerca del precio, conceptos que incluyen, condiciones de financiación, características esenciales de la vivienda y del edificio, que se acreditará con la  cédula de habitabilidad, el certificado de eficiencia energética, los servicios de los que dispone el edificio o la antigüedad del mismo e identificación del propietario o arrendador cuando actúa a través de una sociedad.

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