CLÁUSULAS ABUSIVAS EN LOS CONTRATOS DE COMPRA-VENTA DE VIVIENDAS!!


CLÁUSULAS ABUSIVAS EN LOS CONTRATOS
DE COMPRAVENTA DE VIVIENDA

Este tipo de contrato ha sido elaborado previa y unilateralmente por el promotor, sin que el comprador tenga oportunidad alguna de intervenir en su redacción. Es posible que este contrato contenga condiciones (Clausulas predispuestas) que sólo tienen en cuenta los intereses del Promotor atendiendo únicamente a sus riesgos, haciendo caso omiso a los intereses y riesgos del consumidor (comprador de la vivienda)

¿QUÉ SON LAS CLAUSULAS ABUSIVAS?

Art. 10 bis de la LGDCU 26/1984 establece que serán abusivas las cláusulas que en contra de la buena fe, causen en perjuicio del consumidor, un desequilibrio importante de los derechos y obligaciones de las partes del contrato.

Las cláusulas abusivas que típicamente se pueden encontrar en los contratos de compraventa de inmuebles.

1- Cláusulas que imponen al comprador gastos que son propios del vendedor. «EL COMPRADOR CORRERÁ CON LOS GASTOS DE DECLARACIÓN DE OBRA NUEVA, CONSTITUCIÓN DE PROPIEDAD HORIZONTAL Y POSIBLES HIPOTECAS QUE SE CONSTITUYAN».

a) Los gastos de documentación y tramitación que por Ley imperativa corresponda al profesional. En particular, en la primera venta de viviendas, la estipulación de que el comprador ha de cargar con los gastos derivados de la preparación de la titulación que por su naturaleza correspondan al vendedor:

– Obra nueva.
– Propiedad horizontal,
– Hipotecas para financiar su construcción
– División de la Hipoteca
– Cancelación de la Hipoteca

2- Cláusulas que dejan el cumplimiento del contrato al arbitrio del promotor.

a) Cláusulas que permiten al promotor modificar las condiciones del proyecto. LA CLÁUSULA: «EL COMPRADOR AUTORIZA A QUE EL VENDEDOR REALICE AQUELLOS CAMBIOS EN EL PROYECTO QUE VINIERAN JUSTIFICADOS POR MOTIVOS TÉCNICOS, JURÍDICOS O COMERCIALES»

Se debe admitir que el promotor se cubra frente a ciertos riesgos imprevistos, mediante cláusulas que permitieran modificar las condiciones y calidades del inmueble, pero, por otro lado, no se puede permitir que el promotor traslade todos los riesgos inherentes al proceso constructivo sobre el comprador, Requisitos para poder reformar las condiciones pactadas:

1- Que la modificación se deba a motivos especificados en el contrato.
2- Que los motivos sean válidos.
3- Que se prevea la reducción proporcional del precio en caso de que la reforma provoque un defecto de calidad y la posibilidad de resolver el contrato cuando la modificación fuera importante.

b) Cláusulas que permiten al promotor alterar unilateralmente el precio. CLÁUSULA: “LA EMPRESA SE RESERVA EL DERECHO A ADAPTAR EL PRECIO SI LAS CIRCUNSTANCIAS CAMBIAN, PRECIO SIN COMPROMISO, SUJETO A VARIACIÓN, SALVO FIJACIÓN DEFINITIVA DEL PRECIO, AUMENTO DEL PRECIO EN CASO DE ENCARECIMIENTO DE LAS MATERIAS PRIMAS O LOS SALARIOS”.

Sólo considera que es válida la cláusula que permite alterar el precio estipulado, cuando concurran “razones objetivas” y se haya dado al comprador una posibilidad de desistimiento en el supuesto de que el precio final llegara a ser considerablemente superior al estipulado

C) Cláusulas que permiten al promotor desistir unilateralmente del contrato.

Las cláusulas que en los contratos de compraventa en los que haya habido un pacto de arras, permitan al promotor desistir del contrato después de que se haya pagado por el comprador una parte del precio distinta de la que se ha entregado en concepto de arras, debe reputarse abusiva por dejar el cumplimiento del contrato al arbitrio del vendedor.

3- CLÁUSULAS QUE EXONEREN DE RESPONSABILIDAD POR VICIOS EN LA CONSTRUCCIÓN. LA CLÁUSULA: «EL COMPRADOR DEBERÁ COMUNICAR CUALQUIER DESPERFECTO EN UN PLAZO NO SUPERIOR A LOS 15 DÍAS DESDE LA ENTREGA DE LA VIVIENDA. TRANSCURRIDO DICHO PLAZO, LA EMPRESA VENDEDORA NO ACEPTARÁ RECLAMACIONES POR ESTE MOTIVO»
La Ley de Ordenación de la Edificación marca unos plazos claros de garantía:
-1 año para elementos de terminación o acabado,
-3 años para defectos que afecten a la habitabilidad de la vivienda,
-10 años para los que afecten a los elementos estructurales y comprometan la resistencia y estabilidad del edificio.
Cualquier imposición de plazos distintos se entenderá abusiva, pudiendo el consumidor reclamar cualquier defecto que se manifieste dentro de dichos plazos

4-Cláusulas que excluyen la responsabilidad del promotor en caso de retraso en la entrega del inmueble. LA CLÁUSULA: «LA FECHA PREVISTA DE ENTREGA SERÁ EL TERCER TRIMESTRE DEL AÑO 20XX. DICHA FECHA ES MERAMENTE INDICATIVA, PUDIENDO VARIAR EN FUNCIÓN DE LA EVOLUCIÓN DEL PROCESO CONSTRUCTIVO».

Serán abusivas las cláusulas que prevean la consignación de fechas de entrega meramente indicativas condicionadas a la voluntad del profesional.

5- Cláusulas abusivas por falta de reciprocidad.
Es abusiva la cláusula que estipula una penalización por retraso de la obligación del comprador de pagar el precio en la fecha convenida, cuando la penalización en caso de retraso del promotor en el cumplimiento de su obligación de entrega del inmueble no sea idéntica.

6- Cláusulas abusivas por imponer renuncias a los derechos
del comprador. LA CLÁUSULA: «EL COMPRADOR ESTÁ OBLIGADO A ELEVAR A PÚBLICO EL PRESENTE CONTRATO, COMPARECIENDO EN EL LUGAR, FECHA Y HORA DESIGNADA POR LA PARTE VENDEDORA».
Resulta abusiva la cláusula de sumisión a un tribunal distinto del que corresponda al domicilio del consumidor, al lugar del cumplimiento de la obligación o aquél en que se encuentre el inmueble (núm. 27 de la disp. Adicional 1ª de la LGDCU). Igualmente, resulta abusiva la cláusula de renuncia a la elección de fedatario público (núm. 27 de la disp. Adicional 1ª de la LGDCU) y la de sumisión a tribunales de arbitraje distintos del de consumo (núm. 26 de la disp. Adicional 1 ªde la LGDCU). CLÁUSULAS QUE LIMITEN EL DERECHO DEL CONSUMIDOR A ELEGIR EL NOTARIO ACTUANTE

7- Cláusulas abusivas por imponer bienes accesorios o servicios no solicitados.

Las cláusulas que impongan bienes o servicios no solicitados, como la que obliga al comprador para el caso de querer arrendar el inmueble a hacerlo a través de una agencia inmobiliaria designada por la vendedora.

8- Las cláusulas novatorias del contrato con condiciones generales de la contratación.

Las cláusulas que se introducen por primera vez en la escritura pública o que vienen a modificar en la misma el contenido de otras cláusulas incorporadas al contrato en el momento de su perfeccionamiento, no pueden tener sino la naturaleza de una novación contractual, que de acuerdo con el art. 1256 del CC que impide que el contrato quede al arbitrio de una de las partes, solamente se podrá considerar válida si ha habido un consentimiento expreso por ambas partes del contrato.

Queda totalmente prohibida la reproducción, copia o manipulación del presente documento con fines lucrativos, sin la autorización expresa y por escrito de API VIRTUAL, S.L.

Please follow and like us:

4 comentarios

  1. Hola buenas cuando compre el piso nuevo me hicieron firmar un contrato de arras en el que Realia se lavaba las manos en los desperfectos de acabados que entran en los plazos de un año,porque me beneficiaba en la rebaja de casi 87000 euros de un immueble que valia casi 328000,pero ese precio era de 2012 y yo compre en 2015 por alrededor de 241000 y el anuncio en fotocasa estaba entonces alrededor de 251200,firmé rapido sin pensarlo porque me decian que habia mas interesados.Mi rebaja real era de poco mas de 10000 euros,tuve la poca picardia de bajarme la publicidad de la web con ese precio antes de que eliminasen el anuncio,ahora si quiero el anuncio de fotocasa tendria que poner una denuncia a la policia por la ley de proteccion de datos,`porque el anuncio se guarda aunque no esté.
    ¿Es legal esta clausula? porque si no me ahorro la denuncia.
    Gracias

    1. Nosotros entendemos que no podían haverle renunciar a la evicción por vicios ocultos. Le recomendanmos que acuda a un abogado y que inicie los trámites de reclamación. Saludos.

  2. Hola buenas tardes ,mi problema es con aliseda ,reserve una vivienda propiedad de ellos ,en el contrato se confundieron con la direcion y los datos de registro pues pusieron los de otra vivienda contigua muy similar y tambien propiedad de aliseda pero ocupada por personas de manera ilegal ,pues bien sin haberme comunicado nada de manera oficial me dice la inmobiliaria 1 colaboradora de ellos que como la vivienda que visite para comprar se me rebajo de precio a traves de mi oferta y los datos en mi contrato no corresponden con dicha vivienda sino con la contigua ,aliseda esta estudiando si me vende o no por el precio pactado .mi mayor problema esque me ocasiona muchos perjucios que no me vendan la vivienda que visite y que reserve y que ellos me enseñoaron en 2 ocasiones el contrato de reserva donde se entregaron 3.000 euros me deja sin defensa para poder reclamarle daños por su error .pues hay una clausula que dice que en caso de a los 60 dias alguna de las partes no cumpliese lo pactado ,,osea la compra ,,,en caso de no cumplir yo perderia los tres mil euros ,pero en caso de no venderme aliseda no tengo derecho a reclamar indenizacion alguna ni directa ni indirectamente ..puede alguien agudarme e informarme de si este contrato tan montado a favor de ellos es legal .muchas qracias

Deja un comentario

Tu dirección de correo electrónico no será publicada. Los campos obligatorios están marcados con *