Por contrato de compraventa entendemos, un acuerdo mediante el cual una parte se obliga a transferir la propiedad de un bien a otra, a cambio de un precio determinado, que puede ser pagado de forma inmediata o aplazada. La naturaleza del precio aplazado en este tipo de contrato puede influir en la tributación, ya que las obligaciones fiscales pueden variar dependiendo de si el contrato se mantiene vigente o se resuelve por la condición establecida.
La condición resolutoria, en un contrato de compraventa con precio aplazado, es una cláusula que establece que, si se produce un evento específico, el contrato se extinguirá automáticamente, es decir, si se dejan de pagar las cantidades aplazadas, el contrato se extingue. En el contexto de un contrato de compraventa, esta condición puede afectar la validez del acuerdo y las obligaciones de las partes, especialmente en situaciones donde el cumplimiento de las condiciones es incierto. Un ejemplo de la condición resolutoria, sería cuando se realiza un contrato de compraventa de un inmueble donde el precio total acordado por las partes no se entrega en el momento de la entrega de la posesión del bien, sino, que se irá realizando de forma aplazada.
El pacto de reserva de dominio al igual que la condición resolutoria se utilizan en la compraventa con precio aplazado. Con el pacto de reserva de dominio, el vendedor entrega al comprador la posesión de la cosa vendida, pero dicha entrega de la posesión no es una transmisión de la propiedad por lo que si el comprador deja de pagar el vendedor podrá recuperar su inmueble, pues, no se ha despojado de la trasmisión. El comprador adquirirá el dominio de forma automática cuando se produzca el pago del último plazo que completa el precio.
La condición resolutoria es el pacto o cláusula por la que se acuerda entre las partes que, en caso de incumplimiento por parte del comprador de su obligación de satisfacer el pago en la forma convenida en el contrato, se producirá la resolución del mismo. A diferencia del pacto de reserva de dominio si se produce tanto la entrega de la posesión como de la transmisión.
En caso de incumplimiento el vendedor pueda elegir entre exigir el cumplimiento de la obligación de pago, o la extinción del contrato con la posibilidad de exigir la prestación de una indemnización por los daños y perjuicios ocasionados. La recuperación del inmueble no se produce de forma automática sino que el vendedor deberá requerir judicialmente o notarialmente al comprador, por lo que en tanto en cuento el vendedor no le requiera judicial o notarialmente el comprador puede pagar en cualquier momento. (1504 del Código Civil).
En cuanto a la inscripción de la titularidad del inmueble en el Registro de la Propiedad, una vez extinguida la compraventa se volverá a inscribir el bien a nombre del vendedor, acreditando al registrador el requerimiento notarial o judicial preceptivo realizado y el título del vendedor.
La condición resolutoria en un contrato de compraventa con precio aplazado tiene implicaciones significativas en la tributación del mismo. Conforme la normativa del Impuesto sobre Transmisiones Patrimoniales y Actos Jurídicos Documentados (ITP y AJD) se devenga en el momento de la formalización del contrato, independientemente de que la condición resolutoria esté presente. Esto significa que el impuesto debe pagarse en el instante en que se transmite la propiedad, aunque el precio se abone en plazos. Sin embargo, si la condición resolutoria se cumple y la transmisión queda sin efecto, el sujeto pasivo tiene derecho a solicitar la devolución del impuesto pagado, siempre que pueda demostrar que se ha cumplido la condición resolutoria.
Según lo establecido en la jurisprudencia, la condición resolutoria explícita se considera un hecho imponible independiente a efectos fiscales, equiparándose a una hipoteca que garantiza el pago del precio aplazado con la misma finca vendida. Esto se encuentra regulado en el artículo 7.3 del Real Decreto Legislativo 1/1993, de 24 de septiembre, que aprueba el texto refundido de la Ley del ITP y AJD. En este contexto, el sujeto pasivo del impuesto es el vendedor, ya que la condición resolutoria le otorga un beneficio directo al garantizar el pago del precio aplazado y permitirle recuperar la finca en caso de incumplimiento del comprador.
La condición resolutoria explícita puede acceder al Registro de la Propiedad como una carga o limitación de la finca inscrita, lo que la hace oponible frente a terceros. La inscripción de la condición resolutoria en el Registro de la Propiedad protege al vendedor frente a posibles transmisiones del bien inmueble por parte del comprador, así como frente a la constitución de otros derechos reales o gravámenes sobre el inmueble. En caso de incumplimiento del comprador, el vendedor puede promover la resolución del contrato, lo que implica la cancelación de los asientos registrales en favor de terceros adquirentes perjudicados por la resolución.
