Heredar una vivienda junto con tus hermanos o familiares es una situación bastante común. Sin embargo, los conflictos suelen aparecer cuando no todos los herederos coinciden en qué hacer con el inmueble, algunos desean venderlo, mientras que otros prefieren conservarlo. En estos casos, es habitual que uno de los herederos decida adquirir la parte correspondiente a los demás para quedarse con la plena propiedad del bien.
A primera vista, puede parecer que la única opción es comprar la parte de los demás herederos, pero esta operación conlleva una importante carga fiscal. El comprador deberá abonar el Impuesto sobre Transmisiones Patrimoniales (ITP), y los vendedores deberán declarar en su Impuesto sobre la Renta de las Personas Físicas (IRPF) el incremento patrimonial obtenido por la venta, además de liquidar la plusvalía municipal en el ayuntamiento donde esté situada la vivienda.
No obstante, existe una alternativa más ventajosa fiscalmente, la extinción de condominio. Se produce cuando varios copropietarios de un bien, como una vivienda heredada, deciden poner fin a la situación de comunidad, de manera que el inmueble pasa a ser propiedad exclusiva de uno solo de ellos.
Esta figura está regulada en los artículos 392 y siguientes del Código Civil, que reconocen el derecho de cualquier copropietario a solicitar, en cualquier momento, la división del bien común, sin necesidad de justificar causa alguna.
En este contexto, la extinción de condominio implica que todos los copropietarios transmiten sus cuotas de participación a uno de ellos, que se convierte, así, en el único titular del inmueble.
Existen dos formas de llevar a cabo este procedimiento, en función de si existe acuerdo entre los copropietarios. Una de ellas es cuando los coherederos están de acuerdo. Si todos están conformes, el proceso es rápido y sencillo. Se debe acudir a un notario para otorgar escritura pública de extinción de condominio, en la que se detalla la adjudicación del bien a un único propietario y la compensación económica que recibe cada uno de los demás. Posteriormente, la escritura se inscribe en el Registro de la Propiedad correspondiente.
En el caso de que no exista acuerdo entre los copropietarios, será necesario acudir a la vía judicial para solicitar la disolución de la comunidad de bienes. En este caso, un juez resolverá la división del bien o, en su defecto, ordenará su venta y el reparto del precio entre los interesados.
En cuanto a la fiscalidad, la extinción de condominio tiene una ventaja fiscal notable frente a la compraventa.
Esta operación no está sujeta al Impuesto sobre Transmisiones Patrimoniales ni genera ganancia patrimonial en el IRPF, siempre que la adjudicación sea proporcional a las cuotas de propiedad iniciales.
El único tributo aplicable es el Impuesto sobre Actos Jurídicos Documentados (AJD), que se paga al formalizar la escritura notarial. El tipo impositivo varía según la Comunidad Autónoma donde se ubique el inmueble, y oscila habitualmente entre el 0,5 % y el 1,5 %, aplicándose solo sobre el valor de la parte del bien que se adquiere, no sobre el total de la vivienda.
Si deseas quedarte con la vivienda heredada evitando pagar impuestos innecesarios, la extinción de condominio es la fórmula legal más recomendable.
