Para realizar un cálculo de una valoración, como para casi cualquier cálculo, necesitamos tener una variable que sea la base donde se apoyen el resto de variables.
En el caso de la valoración de Apivirtual.com esta base es el precio de repercusión del metro cuadrado del suelo.
Este concepto se calcula a través del método de valoración residual estático que viene establecido en el art. 24 del Texto refundido de la Ley del Suelo y concordantes del Reglamento de valoraciones y consiste en restar al valor de venta de la vivienda el valor de la construcción y de los elementos comunes.
¿Por qué utilizamos esta variable como base para el cálculo de valoraciones de inmuebles? Porque nos permite tener testigos homogenizados (que tienen una variable común igual y totalmente comparable), por lo que teniendo una buena base de datos de operaciones realizadas en la zona, podrás tener un cálculo muy fiable y aproximado del valor de mercado de una propiedad.
Veamos un ejemplo:
Tenemos dos edificios construidos en el mismo solar: Edificio A y Edificio B.
- El Edificio A se construyó en 1980, tiene unas calidades constructivas bajas, no tiene ascensor comunitario, ni elementos comunes como jardines o piscinas
- En cambio el Edificio B se construyó en 2006, tiene unas calidades constructivas buenas, cuenta con ascensor comunitario y tiene jardín como elemento común
Los precios a los que se van a vender los pisos del Edificio A y del B son distintos, los del B serán más altos por las calidades, la menor antigüedad y los elementos comunes disponibles, pero al estar ubicados en el mismo solar, el precio de repercusión del m2 cuadrado de cada uno de ellos será prácticamente el mismo, por lo que podremos dejar este dato como base para calcular la valoración de una una propiedad en un hipotético edificio C que se acabe de construir al lado de estos dos con sus propias calidades y cualidades.
Es muy importante destacar que TODOS los métodos de valoración de inmuebles que existen requieren de un elemento (o varios) que sirva como base comparativa para realizar el resto de cálculos, la diferencia reside en que hay programas o métodos que la base que utilizan para comparar no está homogenizada o esa homogenización no se ha realizado correctamente teniendo en cuenta tantas variables como se tienen con el método de valoración residual estático.
Por ejemplo existe programas que comparan teniendo en cuenta sólo el precio de venta de los inmuebles, lo que significaría que teniendo en cuenta el ejemplo anterior, tomarían el precio de venta del piso del edificio A (por ejemplo 90.000€) y el del edificio B ( 140.000€) los sumarían y dividirían entre 2 (calculando así una media) y comunicarían que el supuesto piso del C sería de unos 115.000€.
Por ello una valoración es fiable cuando tienen un elemento común homogenizado para comparar, con datos recientes y actualizados y se tienen en cuenta la mayor cantidad posible de características del inmueble.
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También podrás ver un ejemplo del informe de tasación que se genera, explicando de manera exhaustiva todas las variables que se han tenido en cuenta en esa valoración con sus correspondientes coeficientes correctores y el cálculo desmenuzado de cómo se llega al valor de mercado de esa propiedad.
