El contrato de arrendamiento en precario es aquel donde el titular del inmueble o usufructuario del mismo cede a otra persona, llamada precarista, el uso del inmueble sin pagar ninguna renta y sin tiempo de duración determinada. Un ejemplo de un contrato de arrendamiento en precario es cuando unos padres ceden a su hijo una vivienda para que la habite sin contraprestación alguna y sin límite de tiempo.
No existe una regulación específica como tal para el contrato de arrendamiento en precario por lo que se regirá por lo estipulado en el Código Civil, el principio de libertad de voluntad de las partes, y en algunos preceptos por la Ley de Arrendamientos Urbanos, que establecen las condiciones bajo las cuales se puede llevar a cabo este tipo de ocupación, ya que conforme el artículo 17 de la citada Ley se establece que la renta será la que libremente acuerden las partes.
La Jurisprudencia, establece que el precario se configura cuando el dueño o usufructuario cede el uso de un inmueble sin contrato, sin pagar renta, sin establecer una duración determinada y sin especificar un uso concreto. En este contexto, el propietario puede solicitar la devolución del inmueble en cualquier momento, a diferencia de un contrato de arrendamiento, que está sujeto a un plazo y al pago de una renta.
La Ley de Arrendamientos Urbanos establece en su artículo 36 que, a la celebración del contrato, es obligatoria la exigencia y prestación de fianza en metálico en cantidad equivalente a una mensualidad de renta en el arrendamiento de viviendas y de dos en el arrendamiento para uso distinto del de vivienda. Por tanto, en un contrato de arrendamiento en precario, a priori, la fianza es obligatoria, a menos, que se trate de un arrendatario que sea una Administración Pública o un ente público. En otros casos, la falta de fianza podría considerarse una infracción a la normativa vigente.
Sin embargo, la jurisprudencia aporta una perspectiva diferente. La finalidad de la fianza es garantizar el cumplimiento de las obligaciones del arrendatario, como el pago de la renta, la conservación del inmueble y la reparación de posibles desperfectos, entre otras. Según la jurisprudencia, esta obligación tiene carácter imperativo, lo que significa que no puede ser objeto de renuncia por las partes. Sin embargo, en el caso de los contratos de arrendamiento en precario, no se aplica la normativa de la LAU, ya que estos contratos no se consideran arrendamientos propiamente dichos, sino que se caracterizan por la cesión gratuita del uso de un inmueble sin contraprestación económica. Por tanto, no existe una obligación legal de prestar fianza en este tipo de contratos, ya que no están sujetos a las disposiciones de la LAU ni a la exigencia de fianza que esta normativa impone para los arrendamientos de vivienda o de uso distinto al de vivienda.
La normativa vigente no establece de manera explícita la obligatoriedad de prestar fianza en un contrato de arrendamiento en precario. Sin embargo, aunque no se imponga como un requisito legal, es aconsejable que las partes consideren la fianza para proteger sus intereses en el arrendamiento.
