En primer lugar, vamos a definir qué es un contrato de reserva. Es un documento que se firma como paso previo a la futura compraventa, donde se plasma la intención de las partes de vender y comprar, así como las condiciones de venta, retirando del mercado el inmueble.
El contrato de reserva no está regulado expresamente en el Código Civil, pero los tribunales lo encuadran dentro de la autonomía de la voluntad reconocida en el artículo 1255 del Código Civil, que permite a las partes establecer los pactos y condiciones que consideren oportunos, siempre que no sean contrarios a la ley, la moral o el orden público.
En ocasiones, cuando las partes han firmado el contrato de reserva, aparece un tercero que ofrece más dinero por el inmueble, y es en ese punto cuando el vendedor se pregunta si puede rescindir el contrato.
Si el contrato de reserva no contiene obligación de vender, el propietario puede aceptar la nueva oferta, siempre que devuelva la cantidad entregada por el primer interesado. No se considera incumplimiento porque el compromiso asumido era solo mantener la vivienda reservada durante un tiempo. Sin embargo, si en el contrato de reserva sí existe un compromiso firme de venta, o si las partes han pactado arras confirmatorias o penitenciales, el vendedor no puede vender a otro comprador sin incurrir en incumplimiento. En tal caso, el comprador inicial podrá reclamar judicialmente el cumplimiento del contrato o solicitar una indemnización por daños y perjuicios, de acuerdo con los artículos 1091, 1101, 1454 y 1124 del Código Civil.
Por lo tanto, podemos decir que existen varias situaciones y consecuencias en función de cómo se haya redactado el contrato de reserva. Si se trata de una reserva sin obligación de venta, el propietario puede aceptar otra oferta, siempre que devuelva la cantidad entregada al comprador inicial.
En cambio, si se trata de un precontrato de compraventa, el vendedor queda obligado a cumplir la venta y no puede aceptar otra oferta sin incurrir en incumplimiento contractual, lo que podría dar lugar a una reclamación judicial o a una indemnización.
Si el contrato incluye arras confirmatorias, se refuerza la obligación de cumplir, y el incumplimiento también genera derecho a exigir el cumplimiento o los daños y perjuicios.
Por último, si las partes pactaron arras penitenciales conforme al artículo 1454 del Código Civil, cualquiera puede desistir del contrato: el comprador perderá la señal y el vendedor, si se echa atrás, deberá devolver el doble de la cantidad recibida.
Firmar un contrato de reserva no siempre implica una obligación de vender, pero puede generar consecuencias jurídicas importantes si el documento contiene los elementos esenciales de una compraventa o se configura como un precontrato.
Aceptar una oferta más ventajosa sin conocer las implicaciones puede parecer un buen negocio a corto plazo, pero puede derivar en una reclamación judicial, sanciones económicas o la obligación de vender a la primera parte.
