La sala de lo civil del Tribunal Supremo ha dictado sentencia el pasado 21 de abril de 2025 (sentencia 592/2025) donde sienta las bases para conocer en qué casos el arrendatario tiene derecho de adquisición preferente sobre la finca arrendada.
La Ley de Arrendamientos Urbanos regula el derecho de tanteo y retracto a favor del inquilino en su artículo 25, el cual establece que, en caso de venta de la vivienda arrendada, tendrá el arrendatario derecho de adquisición preferente sobre la misma, en las siguientes condiciones:
El arrendatario podrá ejercitar un derecho de tanteo sobre la finca arrendada en un plazo de treinta días naturales, a contar desde el siguiente en que se le notifique en forma fehaciente la decisión de vender la finca arrendada, el precio y las demás condiciones esenciales de la transmisión.
Los efectos de la notificación prevista en el párrafo anterior caducarán a los ciento ochenta días naturales siguientes a la misma.
En el caso a que se refiere el apartado anterior, podrá el arrendatario ejercitar el derecho de retracto, con sujeción a lo dispuesto en el artículo 1.518 del Código Civil, cuando no se le hubiese hecho la notificación prevenida o se hubiese omitido en ella cualquiera de los requisitos exigidos, así como cuando resultase inferior el precio efectivo de la compraventa o menos onerosas sus restantes condiciones esenciales. El derecho de retracto caducará a los treinta días naturales, contados desde el siguiente a la notificación que en forma fehaciente deberá hacer el adquirente al arrendatario de las condiciones esenciales en que se efectuó la compraventa, mediante entrega de copia de la escritura o documento en que fuere formalizada.
El derecho de tanteo o retracto del arrendatario tendrá preferencia sobre cualquier otro derecho similar, excepto el retracto reconocido al condueño de la vivienda o el convencional que figurase inscrito en el Registro de la Propiedad al tiempo de celebrarse el contrato de arrendamiento.
Para inscribir en el Registro de la Propiedad los títulos de venta de viviendas arrendadas, deberá justificarse que han tenido lugar, en sus respectivos casos, las notificaciones previstas en los apartados anteriores, con los requisitos en ellos exigidos. Cuando la vivienda vendida no estuviese arrendada, para que sea inscribible la adquisición, deberá el vendedor declararlo así en la escritura, bajo la pena de falsedad en documento público.
Cuando la venta recaiga, además de sobre la vivienda arrendada, sobre los demás objetos alquilados como accesorios de la vivienda por el mismo arrendador, no podrá el arrendatario ejercitar los derechos de adquisición preferente solo sobre la vivienda.
No habrá lugar a los derechos de tanteo o retracto cuando la vivienda arrendada se venda conjuntamente con las restantes viviendas o local propiedad del arrendador que formen parte de un mismo inmueble, ni tampoco cuando se vendan de forma conjunta, por distintos propietarios, a un mismo comprador, la totalidad de los pisos y locales del inmueble.
Si en el inmueble solo existiera una vivienda, el arrendatario tendrá los derechos de tanteo y retracto.
No obstante lo establecido en los apartados anteriores, las partes podrán pactar la renuncia del arrendatario al derecho de adquisición preferente.
En los casos en los que se haya pactado dicha renuncia, el arrendador deberá comunicar al arrendatario su intención de vender la vivienda con una antelación mínima de treinta días a la fecha de formalización del contrato de compraventa.
Pues bien, con todo ello, y centrándonos en la sentencia dictada por el Tribunal Supremo, en el caso enjuiciado, una empresa pública, realiza la venta en bloque de varias promociones inmobiliarias, encontrándose uno de los edificios de su propiedad y objeto de transmisión alquilados. Ejercitada la venta, los inquilinos intentaron ejercitar su derecho de retracto alegando que no se cumplían los requisitos previstos en el artículo 25 parapara excluirlos.
Pero, si conforme a lo establecido en el artículo 25 de la Ley de Arrendamientos Urbanos, no existe derecho de tanteo y retracto cuando se venda la vivienda arrendada junto con las demás viviendas y locales del mismo edificio ¿Por qué tienen los arrendatarios derechos a ejercer el derecho de retracto, tal y como reivindicaban?
La obligación surge cuando la venta no entra en los supuestos de exclusión del art. 25.7 de la Ley de Arrendamientos Urbanos. Si se vende en bloque todo lo que posee el arrendador, no existe deber de oferta al inquilino ni de notificación fehaciente previa para el tanteo, ni de escritura para el retracto. En esos casos la ley no ampara ningún derecho preferente del arrendatario.
En primera instancia se dictó que los arrendatarios podían ejercer su derecho de retracto, es decir, comprar de nuevo las viviendas que alquilaban, tras la venta de las propiedades. La Audiencia Provincial de Madrid, en su fallo de noviembre de 2021, revocó la decisión, estimando que la venta no cumplía con los requisitos del artículo 25.7, ya que no se trataba de una venta conjunta de todas las viviendas de un solo inmueble, sino de una venta de propiedades de distintos edificios, con precios individualizados.
El Tribunal Supremo, al resolver el recurso interpuesto, ha resuelto que la venta en bloque no otorga a los arrendatarios el derecho de retracto, a pesar de que las viviendas se vendieran a un único comprador. Según el Supremo, para que proceda este derecho, es necesario que el vendedor ceda todas las fincas o unidades inmobiliarias de un mismo edificio, o bien que se venda la totalidad de los pisos y locales de un inmueble por distintos propietarios a un solo comprador. La ley solo autoriza este derecho cuando se vende el inmueble como un todo, no cuando se venden propiedades de diferentes edificaciones bajo una misma operación.
