El certificado de deuda es un documento que acredita la existencia de una obligación de pago pendiente por parte de un propietario hacia la comunidad de propietarios. Este certificado detalla la cantidad adeudada y puede ser utilizado en procedimientos legales o administrativos para reclamar dicha deuda. La Ley de Propiedad Horizontal establece un plazo máximo de 7 días naturales desde su solicitud. El Secretario y Presidente responderán, en caso de culpa o negligencia, de la exactitud de los datos consignados en la misma y de los perjuicios causados por el retraso en su emisión.
En cuanto a su contenido, tendrán que aparecer las deudas existentes cuando se produce la compraventa, sin que haya que realizar ninguna salvedad sobre el futuro saldo que pueda existir, positivo o negativo, cuando la Comunidad cierre las cuentas anuales. Del resultado, en ese momento, responderá o se verá favorecido el nuevo propietario.
La certificación debe hacerse en relación exclusiva con la deuda que pueda existir en el momento de la transmisión, nada más, sin referencia alguna al futuro.
No será obligatorio, y aquí es donde se perjudica al nuevo titular, que en el certificado, se manifieste aquellas derramas ya aprobadas y que se pasarán al cobro después de la transmisión.
El artículo 17.11 de la Ley de Propiedad Horizontal determina que pagará las cuotas el propietario y en el momento en que se emitan. Por esta razón, la Comunidad tiene que cobrárselas al comprador, quien, en todo caso, podría reclamárselas al vendedor si se considera engañado en sus negociaciones.
Al no existir tal obligación, y además, la mayoría de los administradores de fincas excusarse en la LOPD, el comprador debería de realizar una investigación, que en ocasiones no da resultado, por el motivo anteriormente citado. El comprador deberá de intentar solicitar información adicional al administrador, de sí se están realizando obras, si existe algún juicio pendiente, una provisión de fondos, ya que una vez transmitida la propiedad será el responsable de ello.
En el caso de Cataluña, el certificado deberá de hacer referencia a gastos comunes, ordinarios y extraordinarios, así como a las aportaciones al fondo de reserva aprobados pero pendientes de vencimiento.
En el contexto de una comunidad de propietarios sin presidente ni administrador, la firma de este certificado puede recaer en otros miembros de la comunidad o en un representante designado, dependiendo de lo que establezcan los estatutos de la comunidad y la normativa aplicable.
En una comunidad de propietarios, cuando no hay presidente ni administrador de fincas, la autoridad para firmar el certificado de deuda recae en el secretario de la comunidad, siempre que este cargo esté establecido en los estatutos de la comunidad o haya sido acordado por la Junta de propietarios. Según el artículo 13 de la Ley 49/1960, de 21 de julio, sobre Propiedad Horizontal, los órganos de gobierno de la comunidad incluyen al secretario, quien tiene funciones que pueden ser ejercidas por el presidente, salvo que se disponga lo contrario en los estatutos o por acuerdo mayoritario de la Junta. En caso de que no haya un secretario designado, la Junta de propietarios puede reunirse y acordar quién asumirá temporalmente las funciones de representación, lo que podría incluir la firma del certificado de deuda. Por lo tanto, es fundamental que la comunidad de propietarios se organice y designe a un responsable que pueda actuar en ausencia de los cargos principales, como el presidente o el administrador, para garantizar el cumplimiento de sus obligaciones y la correcta gestión de la comunidad.
