Una vivienda de obra nueva o primera entrega de vivienda es aquella que se adquiere al promotor cuando la construcción o rehabilitación está terminada, salvo que la vivienda se hubiese utilizado de forma continuada por un plazo igual o superior a dos años por personas distintas a los adquirentes.
Pero, si esa vivienda se alquila, si posteriormente se pone a la venta ¿sigue considerándose obra nueva o segunda transmisión?. Para contestar a esta cuestión tenemos que ver el tiempo que transcurre y quien es el que adquiere el inmueble. Si la vivienda ha sido arrendada por un tiempo inferior a dos años la transmisión se considera como obra nueva y tributa por IVA, en la actualidad al tipo impositivo del 10%. También quedará sujeta la operación al Impuesto de Actos Jurídicos Documentados, AJD. Este impuesto este cedido a las Comunidades Autónomas por lo que cada una establece un tipo impositivo pudiendo establecer tipos reducidos en función de las características del adquiriente. Así por ejemplo son muchas las Comunidades Autónomas que establecen un tipo reducido en el caso de que el adquiriente no supere una determinada edad, tenga la condición de familia numerosa o bien por poseer el adquiriente una discapacidad igual o superior al 65%. En cambio, si se alquila el inmueble durante dos años o mas y el que adquiere, es decir, el que compra no es el arrendatario se entiende que se trata de una segunda transmisión que se grava con el Impuesto de Transmisiones Patrimoniales (ITP) y no por el Impuesto sobre el valor añadido (IVA). Si es el arrendatario el que adquiere el inmueble, aunque hayan transcurrido mas de dos años tributa por IVA y AJD. El Impuesto de Transmisiones Patrimoniales depende de cada Comunidad Autónoma y cada una establecerá un tipo general pudiendo establecer tipos reducidos en función de las características del sujeto pasivo, como en el caso del Impuesto de AJD.
Por tanto, tenemos que distinguir entre si el inmueble ha sido utilizado o alquilado menos de dos años o mas de dos años.
En el caso de que se alquile por un periodo inferior a dos años, se considerará obra nueva. También tendrá la misma consideración si se utiliza directamente por el promotor para fines propios, siempre y cuando se utilice por un periodo no superior a dos años. Si la vivienda se alquila durante dos años o más, si el comprador del inmueble no es el arrendatario si no un tercero se considerará segunda transmisión por lo que tributará por ITP. Sin embargo, si a pesar de haber transcurrido dos años o mas el que compra es el arrendatario se tratará la adquisición como obra nueva por lo que tributará por IVA y AJD.
