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Desahucio a los arrendatarios por impago de rentas.
En el Contrato de Arrendamiento la obligación principal del Inquilino es el pago de la renta. Existen situaciones en la que esta obligación no se cumple, Así, para dar solución a este tipo de situaciones surge el desahucio como acción de despedir al arrendatario por causa reconocida por la ley.
¿QUÉ ES EL DESAHUCIO?
El juicio de desahucio es la falta de pago de la renta y también de las cantidades debidas por el arrendatario.
CUANDO SE PUEDE DENUNCIAR AL INQUILINO (ARRENDATARIO)
- La causa que sirve para incoar el juicio de desahucio es la falta de pago de la renta y también de las cantidades debidas por el arrendatario.
- Resulta también impago el que se refiere a las cantidades asumidas o que corresponden al arrendatario, entendidas como lo que se llama el coste por la utilización del bien arrendado.
- En cuanto al IVA, este impuesto obliga repercutirlo al arrendatario cuando el arrendamiento sea de local de negocio, su impago constituye causa de desahucio.
- Cantidades asimiladas a la renta en la LAU/1964 todas aquellas que permitan elevar la renta por cualquiera de las causas previstas en el art. 99 así como las diferencias por elevación del coste de los servicios y suministros de la finca»
NO CONSTITUYE MOTIVO DE DESAHUCIO:
- LA FIANZA puesto que la LAU la excluye de las cantidades asumidas al contemplarla en un apartado diferente a las mismas (art. 27.2 b frente al art. 27.2 a). Y teniendo además una naturaleza diferente pues se trata de una garantía real susceptible de devolución que motivaría un régimen distinto, el del proceso ordinario, cuestión a tener en cuenta a una posible futura desestimación de la demanda.
PROCEDIMIENTO
En el juicio de desahucio se podrán ejercitar ambas acciones (resolución del contrato y reclamación de rentas) en un mismo y único procedimiento, siempre en el seno del juicio verbal, con independencia de la cantidad declarada, desapareciendo el límite de los 3.000 €.
ENERVACIÓN
Regulada en el art. 22.4 LECiv (RCL 2000, 34, 962 y RCL 2001, 1892) el proceso terminará si antes de la celebración de la vista el arrendatario paga al actor o pone a su disposición el importe de las cantidades reclamadas en la demanda y el de las que adeude en el momento de dicho pago. Se establece así lo que se denomina la posibilidad de terminación del proceso por satisfacción extraprocesal o carencia sobrevenida de objeto, que exige siempre una resolución sobre la terminación o no previa audiencia de las partes.
A los efectos enervatorios el momento del pago es esencial, debiendo ser realizado antes de la celebración de la vista el demandado debe consignar siempre el pago, para enervar la acción de desahucio, antes de la celebración del juicio, y debe ser el pago de la totalidad de lo debido a fecha de la consignación y comunicarla al Juzgado no cabe pactar en el contrato de arrendamiento que el inquilino renuncia a la posibilidad de enervar la acción, ya que es un derecho reconocido y nacido de la ley y las partes no pueden disponer del mismo.
Pero esta posibilidad enervatoria tiene también sus limitaciones, contempladas en el art. 22.4 LECiv, no cabiendo si el arrendatario ya hubiera enervado la acción en una ocasión anterior, o si hubiese sido requerido de pago de forma fehaciente, con al menos 2 meses de antelación a la presentación de la demanda y el pago no se hubiese efectuado al tiempo de dicha presentación.
