La Dirección General de Tributos ha resuelto una de las cuestiones más habituales entre quienes venden su vivienda: ¿es posible utilizar los gastos de reforma para disminuir la plusvalía municipal? La respuesta, recogida en la consulta vinculante V0977-25, es clara y negativa.
Según el criterio del organismo dependiente del Ministerio de Hacienda, las obras de mejora o renovación de una vivienda no incrementan el valor de adquisición del terreno a efectos del Impuesto sobre el Incremento de Valor de los Terrenos de Naturaleza Urbana (IIVTNU).
En otras palabras, las reformas pueden aumentar el valor del edificio, pero no modifican el valor del suelo, que es precisamente el elemento sobre el que recae este tributo.
Un contribuyente adquirió una vivienda por 180.000 euros e invirtió 80.000 euros adicionales en su reforma. Antes de venderla, preguntó si esa inversión podía considerarse como parte del precio de adquisición del terreno, lo que permitiría reducir la plusvalía municipal a pagar.
No obstante, la Dirección General de Tributos es tajante, para calcular la plusvalía, solo se tienen en cuenta los valores de adquisición y transmisión del terreno, tomando, en cada caso, el mayor de los que consten en el título o hayan sido comprobados por la Administración. No pueden incluirse gastos, tributos ni mejoras realizadas en el inmueble.
Por tanto, ni las obras, ni los impuestos, ni otros desembolsos vinculados a la operación pueden incorporarse al valor del terreno a efectos de este impuesto.
La plusvalía municipal se regula en los artículos 104 a 110 del Texto Refundido de la Ley Reguladora de las Haciendas Locales (TRLRHL). El artículo 104 define el impuesto como un tributo directo que grava el incremento de valor de los terrenos urbanos cuando se transmite su propiedad o se constituye un derecho real sobre ellos.
Además, la norma establece que no se devenga el impuesto si se acredita que no ha habido aumento de valor entre la adquisición y la transmisión. Para determinarlo, se comparan los valores reflejados en los títulos o comprobados por la Administración, sin incluir gastos ni tributos asociados.
El artículo 107 detalla que la base imponible se calcula según el valor catastral del suelo, tal como aparece en el Impuesto sobre Bienes Inmuebles (IBI). La ley no prevé añadir las mejoras o reformas efectuadas en la edificación, ya que el impuesto se centra exclusivamente en el valor del terreno, no del inmueble construido sobre él.
El Impuesto de plusvalía municipal, se aplica a todas las transmisiones de terrenos urbanos, ya sean onerosas (compraventas, permutas) o gratuitas (herencias, donaciones). En el caso de herencias, el valor del terreno será el declarado en el Impuesto sobre Sucesiones y Donaciones o el comprobado por la Administración.
Solo cuentan los valores de adquisición y transmisión. Tributos reitera que el único elemento relevante para determinar si existe incremento de valor es la comparación entre los valores de adquisición y transmisión del terreno.
Las reformas o mejoras realizadas en la vivienda no afectan al valor del suelo, por lo que no pueden incluirse en el cálculo del impuesto. En consecuencia, el importe invertido en obras no incrementa el valor de adquisición del terreno. El tributo solo grava la revalorización del suelo urbano.
Esta aclaración cobra especial importancia tras las recientes modificaciones legislativas sobre la plusvalía municipal, que habían generado cierta confusión entre contribuyentes y asesores fiscales. ¿Cuándo puede modificarse el valor de adquisición?
La Dirección General de Tributos, recuerda que solo puede actualizarse el valor de adquisición en dos supuestos: cuando la Administración haya determinado un nuevo valor mediante comprobación oficial y/o cuando existan cambios urbanísticos o catastrales que alteren el valor del suelo conforme a una nueva ponencia de valores. Fuera de estos casos, no se permite alterar el valor de adquisición mediante gastos o inversiones realizadas en la vivienda.
En definitiva, la Dirección General de Tributos confirma que los gastos de reforma o mejora no influyen en el cálculo de la plusvalía municipal, puesto que el impuesto se aplica únicamente sobre la revalorización del terreno urbano, no sobre el edificio o las obras ejecutadas. El impuesto de plusvalía municipal es un tributo que grava exclusivamente el incremento de valor del suelo en el momento de la transmisión, dejando fuera cualquier mejora o inversión realizada en la construcción.
