El Gobierno ha aprobado el Real Decreto-ley 8/2026, de 20 de marzo, publicado en el BOE del 21 de marzo de 2026, con dos medidas urgentes en materia de alquiler de vivienda habitual. La norma entra en vigor el 22 de marzo de 2026, al día siguiente de su publicación, y nace como respuesta a la presión inflacionista y al impacto económico derivado de la crisis internacional.
La nueva regulación incorpora dos cambios principales. Por un lado, una prórroga extraordinaria de hasta dos años para determinados contratos de alquiler de vivienda habitual. Por otro, una limitación extraordinaria del 2% a la actualización anual de la renta en los contratos afectados. Ambas medidas estarán operativas, según el texto legal, hasta el 31 de diciembre de 2027.
Qué cambia con la nueva norma
La primera medida permite que el inquilino solicite una prórroga extraordinaria por plazos anuales y hasta un máximo de dos años adicionales. Esa prórroga no se aplica sola ni automáticamente: debe ser pedida expresamente por el arrendatario. Si se solicita y se cumplen los requisitos, el arrendador deberá aceptarla, salvo en algunos supuestos concretos previstos en la propia norma, como que ya exista acuerdo para un nuevo contrato, que se pacten otras condiciones o que el propietario haya comunicado en plazo su necesidad legal de recuperar la vivienda. Durante esa prórroga se mantienen los términos y condiciones esenciales del contrato en vigor.
La segunda medida establece que, cuando toque revisar la renta porque se cumple una anualidad del contrato dentro del periodo protegido, la subida quedará topada al 2% en defecto de acuerdo. En el caso de los grandes tenedores, ese límite del 2% opera en todo caso, incluso aunque haya negociación entre las partes.
A qué contratos afecta realmente
Aquí está la cuestión clave: la norma sí afecta a contratos que ya estaban en vigor, pero no a todos.
La prórroga extraordinaria afecta a:
Afecta a los contratos de arrendamiento de vivienda habitual sujetos a la Ley de Arrendamientos Urbanos que estuvieran vigentes el 22 de marzo de 2026 y cuyo periodo de prórroga obligatoria o de prórroga tácita termine antes del 31 de diciembre de 2027. Además, para que esa prórroga exista, el inquilino tiene que pedirla.
Dicho de forma sencilla: no se trata de una medida para contratos futuros, sino para contratos de vivienda habitual que ya están vivos cuando entra en vigor el decreto y que iban a vencer dentro del plazo que marca la norma.
El límite del 2% afecta a:
Afecta a los contratos de alquiler de vivienda en los que la renta deba actualizarse porque se cumple una anualidad de vigencia entre el 22 de marzo de 2026 y el 31 de diciembre de 2027. Es decir, aquí no importa tanto si el contrato va a terminar, sino si le toca una revisión anual dentro de ese periodo.
Ejemplos para entenderlo mejor
Para la prórroga extraordinaria, un ejemplo claro sería el de un contrato de vivienda habitual firmado el 1 de mayo de 2021. Si ese contrato sigue vigente el 22 de marzo de 2026 y su vencimiento legal llega el 1 de mayo de 2026, el inquilino podrá pedir seguir en la vivienda hasta dos años más, manteniendo en principio las condiciones que ya tenía. Esto encaja en el decreto porque el contrato estaba vivo cuando la norma entró en vigor y su finalización cae antes del 31 de diciembre de 2027.
Otro caso: un contrato firmado en 2019 que ya haya pasado la duración mínima y se encuentre en la prórroga tácita anual de la LAU, con vencimiento en julio de 2026. Si sigue vigente el 22 de marzo de 2026, también podría acogerse a la prórroga extraordinaria, siempre que el inquilino la solicite.
En cambio, no entraría un contrato que ya hubiera terminado el 15 de marzo de 2026, porque cuando el decreto entra en vigor, el 22 de marzo, ese arrendamiento ya no estaba vigente. Tampoco entra cualquier alquiler sin más: la norma está pensada para vivienda habitual sujeta a la LAU, no para cualquier fórmula arrendaticia.
Respecto al límite del 2%, imagine un contrato firmado el 1 de abril de 2023. Si la anualidad se cumple el 1 de abril de 2026, esa revisión entra dentro del periodo protegido, por lo que la actualización de la renta quedará sujeta al nuevo tope legal.
Sin embargo, si la anualidad del contrato se cumplió el 10 de marzo de 2026, antes de la entrada en vigor del decreto, el límite del 2% no resultaría aplicable, aunque la subida se comunique más tarde. La fecha decisiva es cuándo se cumple la anualidad, no cuándo se notifica el aumento. Eso se desprende del propio artículo 2 del decreto, que vincula la medida a las anualidades que se cumplan dentro del periodo comprendido entre la entrada en vigor y el 31 de diciembre de 2027.
Lo que pretende el Gobierno
Según el BOE, el objetivo es evitar que la carga del alquiler, sumada a los suministros básicos, se dispare en un contexto de tensión en los precios y de riesgo de repunte de la inflación. El decreto justifica estas medidas por la necesidad de dar estabilidad a los hogares arrendatarios y evitar que una nueva escalada de precios energéticos tenga un reflejo inmediato en las rentas de alquiler.
Reacciones enfrentadas en el mercado
La aprobación del decreto ha generado una respuesta inmediata. Muchos profesionales del sector inmobiliario consideran que la prórroga forzosa de contratos y la limitación de rentas pueden terminar siendo contraproducentes, al aumentar la inseguridad en el mercado, retraer oferta y dificultar aún más el acceso a la vivienda, especialmente en un contexto de inflación, incertidumbre geopolítica y posible endurecimiento del crédito. Esa visión sostiene que hacen falta medidas más estables y estructurales, y no respuestas temporales de carácter intervencionista.
Al mismo tiempo, desde posiciones favorables a una mayor protección del inquilino se defiende que la norma puede dar un alivio inmediato a miles de hogares cuyos contratos vencen en un momento de fuerte presión sobre los precios del alquiler.
Una medida ya en vigor, pero pendiente del Congreso
Aunque el decreto ya está en vigor desde el 22 de marzo de 2026, su continuidad definitiva dependerá de su convalidación parlamentaria, al tratarse de un real decreto-ley. Mientras tanto, las medidas son aplicables conforme al texto publicado en el BOE.
