El Tribunal Supremo, en Sentencia n.º 624/2024, de 8 de mayo, resuelve el conflicto suscitado entre arrendador y arrendatario por un contrato de arrendamiento de finca rústica.
Recordemos que los arrendamientos de fincas rústicas no se regulan por la Ley de Arrendamientos Urbanos, sino por la Ley 26/2005 de 30 de noviembre, por la que se modifica la ley 49/2003 de Arrendamientos Rústicos, donde se establece que los contratos de arrendamiento tendrán una duración de cinco años. Una vez transcurridos los cinco años, si el propietario no comunica fehacientemente, con un año de antelación a la finalización que debe desalojar la finca, el arrendamiento se entiende prorrogado por cinco años y así sucesivamente, salvo que el propietario comunique al arrendatario su deseo de recuperar la finca con un año de antelación a la finalización de la prórroga.
En el caso enjuiciado, ambas partes firmaron contrato de arrendamiento de finca rústica el 1 de enero de 2015, estableciendo una duración inicial de cinco años, estableciendo que finalizados esos cinco años el contrato se extinguiría sin posibilidad a prorrogar el contrato y sin ser necesaria comunicación previa por parte del arrendador.
Finalizado el plazo inicial de cinco años, el arrendatario no desalojo la finca por lo que el arrendador interpuso demanda judicial de desahucio donde se discutía si la cláusula que previamente se había pactado por ambas partes en el contrato de renuncia a las futuras prórrogas era válida o, por el contrario, contradictoria a derecho. Por tanto, surge la cuestión de si es posible, desde el inicio del contrato, excluir el régimen de prórrogas tácitas.
El Tribunal Supremo ha resuelto a favor del arrendador estableciendo que “excluir el régimen de la prórroga tácita al firmar el contrato y establecer que el arrendatario deberá devolver la finca sin necesidad de la notificación del arrendador con un año de antelación, no vemos que constituya un pacto que sea contrario a una norma imperativa, pues dicha imperatividad rige para el plazo mínimo de duración del contrato que no podrá ser inferior, en ningún caso, a cinco años, bajo sanción de nulidad. Tampoco, que sea contrario a la moral, como equivalente a las buenas costumbres, ni al orden público, concebido como el conjunto de principios jurídicos, públicos y privados, políticos, económicos, sociales e incluso morales, que constituyen el fundamento de un ordenamiento jurídico en un momento concreto, y que hoy encuentran su manifestación más evidente en el propio texto constitucional (SSTS 5 de abril de 1966, 451/1979, de 31 de diciembre, 121/2005, de 28 de febrero o 129/2024, de 5 de febrero).”
Por tanto, podemos afirmar con el fallo de la Sentencia que el pacto de renuncia a las prórrogas tacitas en perfectamente válido y que no malogra el interés jurídico del arrendatario, ya que conoce de antemano la duración del contrato y que no tiene posibilidad alguna de prorrogarlo por más tiempo, por lo que queda obligado a devolver la finca a la finalización del periodo mínimo inicial establecida por la Ley de Arrendamientos Rústicos de cinco años de duración.
