Cuando una finca, bien sea rústica o urbana, tiene una superficie real mayor que la que aparece inscrita en el Registro de la Propiedad, estaremos ante un exceso de cabida.
Cuando nos encontramos con una finca que tiene exceso de cabida y esa diferencia de metros entre la superficie real y la que aparece en el Registro de la Propiedad es superior al 10%, el titular registral tendrá que promover un expediente de dominio, pues, en caso de que el comprador necesite financiación para la compra no la obtendrá, pues, el banco por la diferencia existente la denegará.
El expediente de dominio, regulado en el artículo 203 de la Ley Hipotecaria, pero con las especificaciones contenidas en el artículo 201 de la Ley, es aquel que se inicia por el titular de la finca expresando los datos de que disponga relativos a los derechos reales sobre la propia finca y sobre los colindantes tanto registrales como catastrales, aportando certificación descriptiva y gráfica de la finca objeto del expediente, además, si el promotor manifiesta que la representación gráfica catastral no coincide con la rectificación que interesa, deberá aportar representación gráfica georreferenciada de la misma.
Será requisito necesario para la inscripción de dicho expediente, la notificación a los colindantes registrales de la finca, a los colindantes que figuren en la certificación catastral, al Ayuntamiento donde radique la finca objeto del expediente, pudiendo en este caso los interesados comparecer y alegar en defensa de sus intereses ante el Notario y por último la publicación en el Boletín Oficial del Estado.
Este expediente no resulta aplicable para la rectificación descriptiva de edificaciones, fincas o elementos integrantes de edificios en régimen de división horizontal o fincas resultantes de expediente administrativo de reorganización de la propiedad, expropiación o deslinde.
