El usufructo sobre un bien inmueble es el derecho real que tiene una persona, denominada usufructuario, a disfrutar de un inmueble que no es de su propiedad, siendo el titular del bien otra persona llamada nudo propietario. El usufructuario, por tanto, puede disfrutar el bien sin ser propietario y además puede recibir las rentas que se generen del mismo. Por el contrario, la nuda propiedad la ostenta aquel que es titular dominical del inmueble sobre el que pesa la limitación de no poder gozar y disfrutar de él hasta que no finalice o se extinga el usufructo, momento en el cual se convertirá en pleno titular dominical del bien inmueble.
El usufructo puede ser, vitalicio, que es aquel que termina cuando se extingue la vida de la persona a quien le ha sido concedido, es decir, desde que recibe el usufructo hasta su fallecimiento, o bien, temporal, que se constituye por un tiempo determinado. Se establece el usufructo por un tiempo determinado (cuando es persona jurídica el artículo 515 impone un límite temporal de 30 años).
Cuando fallece el usufructuario, aquel o aquellos que ostentan la nuda propiedad se convierten en plenos propietarios de la misma, produciéndose la consolidación del dominio.
Pero, muchos son los que se preguntan si la consolidación de dominio está sujeta a impuestos. Pues bien, tenemos que decir, que efectivamente se encuentra sujeta a impuestos, ya que cuando adquirió la nuda propiedad no liquidó el impuesto correspondiente sobre la totalidad del inmueble sino solo lo correspondiente a la nuda propiedad, pero pagará un impuesto u otro en función de como se adquirió.
Si la consolidación del condominio se produce por el fallecimiento del usufructuario constituido mediante herencia o donación tendrá que tributar el nudo propietario por el Impuesto de Sucesiones o Donaciones siendo la base imponible será el valor del usufructo en el momento de adquirir el inmueble. El plazo para liquidar el impuesto será de seis meses desde el fallecimiento del usufructuario.
Sin embargo, si se adquirió por compraventa, tendrá que tributar a la consolidación del dominio por el Impuesto de Transmisiones Patrimoniales, cuya base imponible será el tanto por ciento del valor que, al adquirir la nuda propiedad, se asignó al usufructo. El plazo para liquidar el impuesto será de treinta días a contar desde la extinción del usufructo.
