El Juzgado de Primera Instancia número 6 de Guadalajara ha dictado una sentencia en la que condena a una comunidad de propietarios a hacerse cargo de las obras necesarias para reparar una terraza de uso privativo, considerada elemento común, que actúa como cubierta de una plaza de garaje.
El origen del conflicto se encuentra en los continuos problemas de filtraciones de agua que se producían cada vez que llovía, como consecuencia del deterioro de la lámina impermeabilizante de la terraza. Dichas filtraciones provocaban manchas de humedad en el techo del garaje situado justo debajo.
En virtud del fallo judicial, la comunidad deberá acometer las obras de reparación de la terraza en la zona que cubre la plaza de garaje, trabajos que incluyen el picado de solado, recrecido de morteros y sustitución de la lámina impermeabilizante, para posteriormente colocar de nuevo el solado. El coste total de la reparación ha sido estimado en 1.500 euros.
Además, el juzgado impone a la comunidad y a su aseguradora la obligación de indemnizar solidariamente al propietario de la plaza de garaje con 487 euros, más los intereses legales correspondientes.
El procedimiento judicial se inició tras la demanda presentada por el propietario de la plaza de garaje, quien acudió a los tribunales al no obtener respuesta favorable ni de la comunidad de propietarios ni de su compañía aseguradora, que se negaban a asumir la reparación de la cubierta.
Ambas partes rechazaron el siniestro, argumentando que la responsabilidad correspondía a los propietarios del piso superior, al haberse realizado en la terraza, de uso privativo pero elemento común, una ampliación de la vivienda sin autorización de la comunidad. Según su versión, durante esas obras se tapó el sumidero original y se instaló uno nuevo de tipo lineal, lo que habría alterado el sistema de drenaje.
El juzgado reconoce que efectivamente hubo modificaciones en la estructura del edificio y en las instalaciones generales de desagüe, como consecuencia de la ampliación realizada en la terraza-patio. Sin embargo, señala también que la comunidad nunca actuó frente a los propietarios de la vivienda, ni ante el Ayuntamiento, ni mediante acuerdo comunitario, para reclamar la retirada de las obras o declarar su ilegalidad.
Tampoco se ha podido acreditar cuándo se realizaron exactamente esas obras, ni que las filtraciones sean resultado de un mal uso de la terraza o de un defecto derivado de la ampliación.
Por este motivo, el juzgado descarta la falta de legitimación pasiva de la comunidad y determina que la terraza-patio, al ser la cubierta del garaje, constituye un elemento común. En consecuencia, la comunidad de propietarios es la responsable de su conservación y mantenimiento, conforme al artículo 10 de la Ley de Propiedad Horizontal.
La resolución concluye que la responsabilidad directa de los daños recae en la comunidad de propietarios, dado que los desperfectos se localizan en elementos comunes del edificio y no existe constancia de que se haya exigido a los propietarios de la vivienda que reparen las modificaciones efectuadas.
Así, la comunidad deberá asumir tanto la reparación de la terraza como la indemnización al afectado, cerrando un conflicto que se prolongaba desde hacía tiempo por las filtraciones de agua en la plaza de garaje.
