El usufructo sobre un bien inmueble es el derecho real que tiene una persona, denominada usufructuario, a disfrutar de un inmueble que no es de su propiedad, siendo el titular del bien otra persona llamada nudo propietario. El usufructuario por tanto puede disfrutar el bien sin ser propietario y además puede recibir las rentas que se generen del mismo o de las ganancias que generen unas acciones o de los frutos que dé una tierra. Artículo 467 del Código Civil.
La nuda propiedad la ostenta aquel que es titular dominical del inmueble sobre el que pesa la limitación de no poder gozar y disfrutar de él hasta que no finalice o se extinga el usufructo, momento en el cual se convertirá en pleno titular dominical del bien inmueble.
El usufructo puede ser, vitalicio, aquel que termina cuando se extingue la vida de la persona a quien le ha sido concedido, es decir, desde que recibe el usufructo hasta su fallecimiento, o temporal, aquel cuya duración está establecida desde el momento de su concesión. Se establece el usufructo por un tiempo determinado (cuando es persona jurídica el artículo 515 impone un límite temporal de 30 años).
El artículo 640 del Código Civil establece que es posible donar la propiedad a una persona y el usufructo a otra. La donación debe formalizarse en escritura pública, de acuerdo con las disposiciones del Código Civil.
La donación de usufructo está sujeta al Impuesto sobre Sucesiones y Donaciones, que se regula en la Ley 29/1987. Este impuesto se aplica a las adquisiciones a título gratuito y su base imponible se determina en función del valor de los bienes donados. En cuanto a la valoración del usufructo a efectos de la donación, el valor del usufructo se estima en función de la duración del mismo. Para usufructos vitalicios, por ejemplo, se considera que el valor del usufructo es del 70% del valor total de los bienes, disminuyendo con la edad del usufructuario.
La liquidación del impuesto de donaciones se debe de realizar en la Comunidad Autónoma donde se encuentre el inmueble. En este sentido, la normativa aplicable dependerá de la Comunidad Autónoma donde se encuentren los bienes o donde resida el donatario, según lo dispuesto en la Ley 29/1987 del Impuesto sobre Sucesiones y Donaciones. Además, si el usufructo se constituye sobre bienes inmuebles, la escritura pública que formalice la donación estará sujeta al gravamen de actos jurídicos documentados.
A modo de resumen, se puede realizar la donación del usufructo siempre y cuando se cumplan los siguientes requisitos:
- Se deberá de formalizar en escritura pública ante notario.
- Presentar modelo de liquidación del impuesto de donaciones ante Hacienda.
- Liquidar el impuesto de Incremento de Valor de los Terrenos de Naturaleza Urbana, coloquialmente conocido como plusvalía municipal.
- El donante tendrá que tributar en el Impuesto del Incremento Patrimonial en el IRPF por la ganancia obtenida.
