Desde el pasado 28 de diciembre de 2025, la entrada en vigor de la Ley 10/2025 ha marcado un antes y un después en la publicidad inmobiliaria en España. Aunque formalmente se enmarca dentro de la normativa de atención a la clientela, su impacto real es mucho más amplio, ya que introduce cambios directos en la Ley General para la Defensa de los Consumidores y Usuarios. El resultado son nuevas obligaciones que afectan de lleno a precios, honorarios, alquileres y reputación online.
Anuncios con precio cerrado desde el primer momento. La ley impone una exigencia clara, el consumidor debe conocer el precio final completo desde el primer anuncio. Esto significa que la publicidad deberá reflejar, obligatoriamente, el precio real del inmueble, los impuestos correspondientes (IVA, ITP, AJD, según proceda), los honorarios de la agencia cuando recaigan sobre el consumidor y cualquier otro gasto obligatorio asociado a la operación.
Queda expresamente prohibido el llamado “precio por goteo”, es decir, anunciar un importe inicial y añadir costes más adelante. Prácticas habituales, como informar de la comisión solo durante la visita, pasarán a ser ilegales.
Más protección, no solo para compradores. Una de las novedades más relevantes es la ampliación del concepto de clientela. La protección legal ya no se limita al comprador, incluye también al vendedor, al inquilino y a cualquier persona a la que se le ofrezca un servicio inmobiliario, aunque finalmente no se formalice ningún contrato.
Desde el instante en que existe una oferta comercial, nacen las obligaciones de información, claridad y transparencia.
En materia de alquiler de vivienda habitual, la ley refuerza una prohibición ya existente, no se podrán repercutir honorarios ni gastos al inquilino. La norma cierra la puerta a fórmulas alternativas como “servicios”, “asesoramiento” o “gestión”. Cualquier coste vinculado a la intermediación deberá ser asumido exclusivamente por el propietario.
La Ley 10/2025 también pone límites al uso de algoritmos y sistemas automáticos de fijación de precios en contextos de emergencia, como incendios, inundaciones o catástrofes naturales. Esta medida afecta especialmente al alquiler turístico y temporal, donde este tipo de herramientas es habitual.
Las valoraciones en internet pasan a estar reguladas. Las agencias deberán garantizar que las reseñas sean auténticas, verificables, recientes y correspondientes a clientes que hayan utilizado el servicio en los últimos 30 días. Además, será obligatorio informar de forma clara sobre el sistema de verificación empleado.
Las consecuencias de incumplir la ley pueden ser muy graves, hasta 1.000.000 €, con posibilidad de aumentar la sanción si existe beneficio económico. Infracciones leves: desde 150 € o infracciones graves hasta 100.000 €
La norma consolida un principio clave, lo que no aparece claramente en el anuncio, no se puede cobrar después. La publicidad deja de ser un simple reclamo y pasa a formar parte del contenido contractual.
