¿Puede el nudo propietario hipotecar la vivienda si existe usufructo?

En primer lugar, tenemos que definir en que consiste la nuda propiedad y el usufructo. La nuda propiedad la ostenta aquel que es titular dominical del inmueble sobre el que pesa la limitación de no poder gozar y disfrutar de él hasta que no finalice o se extinga el usufructo, momento en el cual se convertirá en pleno titular dominical del bien inmueble. Por el contrario, el usufructo de un bien inmueble, es el derecho real que tiene una persona, denominada usufructuario, a disfrutar de un inmueble que no es de su propiedad, siendo el titular del bien, otra persona llamada nudo propietario.

El usufructuario, por tanto, puede disfrutar del bien sin ser propietario y además puede recibir las rentas que se generen del mismo o de las ganancias que generen unas acciones o de los frutos que dé una tierra.

El usufructo puede ser vitalicio, que es aquel que termina cuando se extingue la vida de la persona a quien le ha sido concedido, es decir, desde que recibe el usufructo hasta su fallecimiento, o temporal, aquel cuya duración está establecida desde el momento de su concesión por lo que se establece el usufructo por un tiempo determinado.

Llegados a este punto, son muchos los nudos propietarios lo que se plantean si pueden hipotecar la nuda propiedad al existir un usufructo sobre el inmueble. Pues bien, el nudo propietario se encuentra facultado por Ley, artículo 107 de la Ley Hipotecaria a hipotecar el bien inmueble sobre el que ostenta la nuda propiedad a pesar de la existencia de un usufructo sobre el inmueble. No obstante lo anterior, será difícil que el banco acepte hipotecar la nuda propiedad, pues existe un usufructo a favor del inmueble y algunos bancos serán reticentes a conceder la hipoteca.

En el caso de que el banco le conceda la hipoteca al nudo propietario, será este el obligado al pago de la misma. Si dejase de pagar las cuotas del préstamo hipotecario, el usufructuario no se vería afectado, pues seguiría manteniendo su derecho de usufructo aun cuando el banco se adjudicará el inmueble mediante subasta judicial por impago de las cuotas hipotecarias por parte del nudo propietario. El usufructuario podría seguir viviendo en el inmueble hasta que el usufructo se extinga.

Por otro lado, resuelta la pregunta de si el nudo propietario puede hipotecar el inmueble, cabe la duda de si el usufructuario puede hipotecar el usufructo que pesa sobre el inmueble. La respuesta a grandes rasgos debe ser que sí. Se puede hipotecar el derecho de usufructo, pero quedando extinguida la hipoteca, cuando concluya el mismo usufructo por un hecho ajeno a la voluntad del usufructuario. Si concluyere por su voluntad, subsistirá la hipoteca hasta que se cumpla la obligación asegurada, o hasta que venza el tiempo en que el usufructo habría naturalmente concluido a no mediar el hecho que le puso fin. Sin embargo, es muy poco probable que la entidad financiera conceda la hipoteca sobre el usufructo, ya que, el usufructo ofrece muy pocas garantías, ya que el banco se expone a que quede extinguido antes del vencimiento o efectividad de la hipoteca constituida sobre él.

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