Se entiende por vivienda habitual aquella que es habitada por el propietario durante un plazo continuado de al menos tres años. No obstante, se entenderá que la vivienda tuvo el carácter de habitual cuando, a pesar de no haber transcurrido dicho plazo, se produzca el fallecimiento del contribuyente o concurran otras circunstancias que necesariamente exijan el cambio de domicilio, tales como por ejemplo: celebración de matrimonio; separación matrimonial; traslado laboral; obtención de primer empleo o cambio de empleo u otras análogas justificadas u otras circunstancias que necesariamente exige el cambio de vivienda el hecho de que la anterior resulte inadecuada como consecuencia de la discapacidad del propio contribuyente o de su cónyuge o un pariente, en línea directa o colateral, consanguínea o por afinidad, hasta el tercer grado inclusive, que conviva con él o ella.
Por tanto, podemos decir que para beneficiarse de la exención en el impuesto del incremento patrimonial en el IRPF será necesario que la vivienda haya sido la habitual del contribuyente durante al menos los últimos tres años inmediatamente anteriores a la venta.
Pero, que ocurre si se arrienda la vivienda habitual, ¿podría tener derecho a la exención por venta de vivienda habitual el propietario?, la consulta vinculante de la Dirección General de Tributos, consulta V2215-24, habla sobre ello intentando dar respuesta a la consulta.
El consultante es propietario de una vivienda (vivienda «A») en la que reside desde el año 2000. A finales del año 2016, le concedieron una licencia para la construcción de una nueva vivienda habitual (vivienda «B») cuyas obras comenzaron en 2017. Para llevar a cabo la construcción, únicamente utilizó recursos propios, por lo que la duración de las obras se extendió hasta el año 2022. En el mes de junio de dicho año, el ayuntamiento le concede la licencia de primera ocupación, no obstante, el consultante no otorgó escritura pública hasta enero de 2024. Una vez finalizados todos los trámites, el consultante tiene previsto transmitir la vivienda «A» y reinvertir el importe obtenido en la construcción de la vivienda «B». 1º A efectos de la aplicación de la exención por reinversión en vivienda habitual, desde qué fecha computa el plazo de dos años para poder realizar la reinversión y qué plazo tiene para ocupar la nueva vivienda de tal forma que esta tenga la consideración de habitual.
Por otra parte, el consultante también se plantea trasladar su residencia habitual a la vivienda «B», renunciando a la transmisión de la vivienda «A» y procediendo a un posible arrendamiento de esta última. En este caso, si una vez finalizado dicho arrendamiento, volviese a residir durante al menos tres años de manera continuada en la vivienda «A» y, posteriormente, decidiese transmitirla, se cuestiona si sería posible aplicar la exención señalada en el artículo 33.4.b) de la Ley 35/2006, de 28 de noviembre, del Impuesto sobre la Renta de las Personas Físicas, a la ganancia patrimonial que, en su caso, se generase en la venta de la vivienda, siempre que en el momento de la transmisión tuviese más de 65 años.
Pues bien, la Dirección General de Tributos establece que, si al final del arrendamiento el contribuyente vuelve a residir en la vivienda al menos tres años, dicha vivienda podría recuperar su estatus de habitual y, por tanto, beneficiarse de la exención fiscal por reinversión, sin necesidad de cumplir el requisito de tener 65 años. También en caso de transmitir la vivienda tras el arrendamiento teniendo el contribuyente más de 65 años, podría aplicarse la exención por ganancia patrimonial.
