No son pocos los casos en los que para la compra de un bien inmueble es necesario obtener financiación para ello. Esa financiación obtenida a través de un préstamo hipotecario puede contener un solo titular o varios titulares.
Con el paso del tiempo, por distintas circunstancias, puede ocurrir que algunos de los que suscribieron la constitución de la hipoteca, no quiera seguir con la titularidad del préstamo hipotecario. La pregunta en estos casos es si se puede modificar el titular del préstamo hipotecario.
Para solicitar el cambio de titularidad, el interesado tiene que acudir a la entidad, prestaría con la que se firmó el préstamo hipotecario y solicitar una novación. Esta consiste en cambiar alguna de las condiciones del préstamo hipotecario en un momento posterior a su contratación, contemplando también la posibilidad de modificación de las garantías personales, esto es, el cambio de titularidad.
El problema fundamental es que las entidades bancarias no están obligadas por Ley a conceder la novación y ello porque, en tal caso, una novación podría suponer la perdida de garantías de pago, al desaparecer uno de sus titulares.
En el caso de aceptar la novación con casi toda seguridad, la entidad prestataria solicitaría garantías adicionales como por ejemplo la inclusión de un aval o un cotitular con solvencia económica suficientemente acreditada.
La novación se tendrá que realizar ante notario mediante escritura pública y posterior inscripción en el Registro de la Propiedad. En cuanto a los gastos e impuestos, el titular del préstamo hipotecario sobre el que se hace la novación estará obligado a pagar la comisión de novación de la hipoteca, siempre y cuando venga reflejado en las condiciones del préstamo original, gastos de Notaria, Registro de la Propiedad, Gestoría si fuese necesario y nueva tasación del inmueble.
En cuanto al Impuesto de Actos Jurídicos Documentados mucho se ha escrito sobre ello, no existiendo una posición unánime. En la actualidad, es Doctrina jurisprudencial consolidada la cual establece que la liberación en escritura pública notarial de codeudores de un préstamo garantizado mediante hipoteca está sujeta y no exenta al pago del Impuesto de Actos Jurídicos Documentados siendo el sujeto pasivo el adjudicatario del inmueble.
