No son pocas las ocasiones que los arrendatarios nos preguntan si pueden inscribir el contrato de arrendamiento que han firmado con el propietario en el Registro de la Propiedad, así como los trámites necesarios para ello.
La Ley de Arrendamientos Urbanos, en su disposición adicional segunda, establece que los contratos de arrendamiento de bienes inmuebles, y los subarriendos, cesiones y subrogaciones de los mismos, pueden acceder al Registro de la Propiedad.
A pesar de no ser un acto muy frecuente, cualquiera de las partes, es decir, tanto el arrendador como el arrendatario pueden inscribir el contrato de arrendamiento suscrito en el Registro de la Propiedad.
Para la inscripción, será necesario que el contrato de arrendamiento de vivienda, firmado por ambas partes, se eleve a público, firmando escritura ante notario, donde deben comparecer tanto arrendador como arrendatario para la firma, con el objetivo de disponer de un título que permita acceder al Registro, así como el pago del Impuesto de Transmisiones Patrimoniales y Actos Jurídicos Documentados.
En relación con los gastos, habrá que asumir los gastos de Notaría, Registro de la Propiedad e impuesto.
Inscribir el contrato de arrendamiento en el Registro de la Propiedad supondrá algunas ventajas para el arrendatario. Así pues, si durante los cinco primeros años de duración del contrato, o siete años si el arrendador fuese persona jurídica, el derecho del arrendador quedase resuelto por el ejercicio de un retracto convencional, la apertura de una sustitución fideicomisaria, la enajenación forzosa derivada de una ejecución hipotecaria o de sentencia judicial, o el ejercicio de un derecho de opción de compra, el arrendatario tendrá derecho, en todo caso, a continuar en el arrendamiento hasta que se cumplan cinco años o siete años, respectivamente.
En contratos de duración pactada superior a cinco años, o siete años si el arrendador fuese persona jurídica, si, transcurridos los cinco primeros años del mismo, o los primeros siete años si el arrendador fuese persona jurídica, el derecho del arrendador quedase resuelto por cualquiera de las circunstancias mencionadas en el párrafo anterior, quedará extinguido el arrendamiento, excepto el supuesto en que el contrato de arrendamiento haya accedido al Registro de la Propiedad con anterioridad a los derechos determinantes de la resolución del derecho del arrendador. En este caso, continuará el arrendamiento por la duración pactada.
En relación con la venta de la vivienda arrendada, el nuevo titular dominical se tiene que subrogar en el contrato de arrendamiento en la posición del arrendador primitivo, esto es, el vendedor, durante al menos cinco años si el arrendador primitivo es una persona física o siete años si el arrendador primitivo es una persona jurídica, se encuentre o no inscrito en el Registro de la Propiedad el contrato de arrendamiento. Ahora bien, transcurrido este plazo, sí adquiere importancia si el contrato se encuentra inscrito en el Registro de la Propiedad, puesto que deberá de respetar el contrato de arrendamiento por el tiempo pactado, esto adquiere gran importancia en contratos celebrados por una duración mayor a ocho años.
