El cambio de hipoteca a otra entidad bancaria se denomina subrogación del acreedor hipotecario. Consiste en trasladar la hipoteca desde el banco actual (entidad original) a otro banco que ofrezca mejores condiciones (intereses, plazo, comisiones, etc.).
Este mecanismo está regulado principalmente por la Ley 2/1994, de 30 de marzo, sobre subrogación y modificación de préstamos hipotecarios; la Ley 5/2019, de 15 de marzo, reguladora de los contratos de crédito inmobiliario, y el Código Civil (art. 1205 y ss.), sobre subrogación de deudas.
En relación a los requisitos para poder cambiar de entidad, aunque cualquier persona con hipoteca puede solicitarlo, se deben cumplir ciertos requisitos. En primer lugar debe tener una hipoteca vigente y al corriente de pago. No se puede subrogar una hipoteca con impagos o incidencias. En segundo lugar, consentimiento del nuevo banco. La nueva entidad debe estar dispuesta a asumir la deuda y ofrecer una oferta vinculante. En tercer lugar, el nuevo banco valorará de nuevo la vivienda (tasación actualizada) para verificar su cobertura respecto a la deuda pendiente y en cuarto lugar, que el préstamo sea hipotecario (no personal). Solo se aplica a hipotecas sobre bienes inmuebles.
Para poder cambiar de banco, el titular debe ser el mismo. No puede cambiar el deudor (salvo que haya novación o compraventa con subrogación). El titular deberá solicitar al nuevo banco el cambio de hipoteca, presentando la documentación de su hipoteca actual, su situación económica y del inmueble. El nuevo banco, una vez disponga de toda la documentación, analizará minuciosamente el perfil del cliente y presentará una oferta vinculante con las condiciones del nuevo préstamo (TAE, tipo de interés, comisiones, plazo).
La nueva entidad notifica formalmente a la actual su intención de subrogarse en la hipoteca. Desde ese momento, el banco original dispone de 15 días naturales para mejorar la oferta (derecho de tanteo o enmienda). Si el banco original no iguala la oferta, se firma la subrogación ante notario y el nuevo banco paga al antiguo el importe pendiente, pasando a ser el nuevo acreedor hipotecario.
El cambio de entidad conlleva costes asociados, serán menores que si de una cancelación hipotecaria se tratase. El cliente tendrá que pagar la tasación del inmueble, así como la comisión de subrogación. El banco asumirá los gastos de notaría, gestoría y registro de la propiedad. En cuanto al Impuesto de Actos Jurídicos Documentados, quedará exento.
Con el cambio a una nueva entidad, el cliente podrá obtener ventajas. Así, por ejemplo, reducir el tipo de interés a otro más bajo, posibilidad de eliminar cláusulas abusivas que sí existían en el anterior contrato de préstamo hipotecario, así como mejorar las condiciones del préstamo anterior.
Sin embargo, un cambio de préstamo a otro banco, no permite aumentar el capital, solo las condiciones pactadas en el anterior contrato.
Para solicitar el cambio de préstamo a otra entidad bancaria se requiere la siguiente documentación: DNI/NIE del titular, últimos recibos de hipoteca, escritura del préstamo hipotecario, tasación actual (si no la aporta el nuevo banco), nóminas, IRPF y/o vida laboral.
Cambiar la hipoteca a otra entidad (subrogación) es una herramienta legal y eficaz para mejorar las condiciones del préstamo sin asumir los costes de una cancelación total.
Por último, conviene realizar un estudio comparativo entre ofertas, considerando no solo el tipo de interés sino también las comisiones, los seguros vinculados y la flexibilidad del nuevo banco.
