A la hora de comprar una vivienda asaltan muchas dudas, más aún cuando el propietario del inmueble es una persona extranjera que no reside en España. En este post vamos a hablar de los pasos a seguir cuando compramos una vivienda propiedad de un no residente en España.
Se considera no residente aquella persona que esté menos de 183 días, durante el año natural en territorio español o bien cuando no radique en España el núcleo principal o la base de sus actividades o intereses económicos, de forma directa o indirecta o, de acuerdo con los criterios anteriores no residan habitualmente en España el cónyuge no separado legalmente y los hijos menores de edad que dependan del no residente.
Para acreditar la no residencia en España ante notario se podrá exigir la siguiente documentación:
1.- La tarjeta de residente emitida por el país extranjero donde le inversor resida.
2.- Con la oportuna certificación negativa expedida por el ministerio del interior (para extranjeros no residentes en España) o de la autoridad consular española en el extranjero (para el español residente en el extranjero).
3.- Con el certificado bancario que acredite la procedencia exterior del dinero.
4.- Simple manifestación del sujeto no residente, siendo conveniente la advertencia notarial de la necesidad de acreditación posterior.
Para la venta de la propiedad el extranjero no residente en España tendrá que obtener el número de identificación de extranjero (NIE) y estará obligado a liquidar por la venta de la propiedad el Impuesto sobre la Renta de no Residentes (IRNR) y el Impuesto sobre el Incremento del Valor de los Terrenos de Naturaleza Urbana, conocida comúnmente como plusvalía municipal.
El comprador al ser el propietario no residente tendrá que cumplir con una serie de obligaciones para evitar la evasión de impuestos por parte del vendedor. Así para garantizar que el extranjero no residente cumple con sus obligaciones tributarias, el comprador estará obligado en el momento de la firma de la escritura pública de compraventa a retener el 3% del precio de compra, quedando reflejada esta retención en la misma escritura.
El Comprador tiene el plazo de un mes para efectuar el pago a la Hacienda Pública mediante el modelo 211 en concepto de pago a cuenta del Impuesto de Renta de Personas no Residentes, del cual tiene que facilitarle una copia de la presentación e ingreso al vendedor no residente. A esta regla general se aplica la excepción relativa a que no deberá llevarse a cabo dicha retención por el comprador en el supuesto de que el vendedor acredite con una certificación expedida por la Agencia Tributaria que está sujeto al Impuesto sobre la Renta de las Personas Físicas o al Impuesto de Sociedades.
Antes de finalizar el plazo de 4 meses desde la firma de la escritura de compraventa deberá presentar el vendedor el modelo 210 al Tesoro Público, con el objetivo de que se le pueda devolver parte del mismo o abone lo que quedase pendiente de tributación.
En cuanto al impuesto de plusvalía municipal, el comprador, cuando el vendedor es no residente en España se convierte en responsable subsidiario, por lo que tendrá que retener del precio de compraventa la cantidad que corresponda al pago de este impuesto declarando e ingresando el impuesto en un plazo de un mes a contar desde la fecha de la firma de la escritura de compraventa.
