El artículo 1484 del Código Civil se encarga de regular los vicios ocultos, pero ¿Qué son los vicios ocultos?
Los vicios ocultos son defectos en las cosas que no pueden detectarse en el momento de la compraventa de un inmueble de segunda o posteriores transmisiones. Este derecho que tiene el comprador dará la posibilidad de reclamar su reparación o bien la resolución del contrato. Para ello se tendrán que dar tres requisitos fundamentales:
- Ha de ser oculto, es decir, no debe de tratarse de un defecto que se pueda apreciar a simple vista.
- Ha de ser preexistente a la venta, por lo que ese desperfecto ha de existir en el momento del perfeccionamiento del contrato
- Ha de ser grave de tal forma que disminuya tanto su valor que de haberlo conocido el comprador no lo hubiese adquirido o hubiese pagado un precio menor por él. El comprador dispone de un plazo de seis meses contados desde que se procedió a la entrega del objeto de la compraventa.
En el caso de comprar una vivienda antigua que necesite reformas los compradores se preguntan si pueden reclamar por vicios ocultos. Así existen infinidad de pronunciamientos de nuestros Juzgados y Tribunales donde se establece que no procede la reclamación por vicios ocultos en una vivienda que por su antigüedad puede ser previsible el mal estado de la misma.
La jurisprudencia entiende que cuando se adquiere una vivienda antigua las deficiencias que puede presentar son las propias del transcurso del tiempo y los compradores son plenamente conocedores de lo que adquieren. Para poder reclamar por vicios ocultos en una vivienda antigua deberá de ser de una naturaleza que no fuese esperable en una vivienda antigua. Se establece que no se puede considerar vicio oculto atendiendo a las características de la vivienda, la antigüedad y que en la mayoría de los casos son defectos subsanables, no haciendo impropia la vivienda estableciendo que las humedades, deficiencias en la cubierta o existencia de grietas recaen sobre la antigüedad de la vivienda, al no ser obra nueva y, por lo tanto, no procede declararlo como vicio oculto, ya que ninguno de esos defectos hace inhabitable la vivienda.
Los vicios ocultos en la vivienda deben ser de tal naturaleza que no sea esperable en una vivienda con antigüedad.
