La sentencia del TC de fecha de 26 octubre de 2021 ha provocado que el Gobierno de España apruebe el Real Decreto-Ley 26/2021, de 8 de noviembre que ha entrado en vigor el 10 noviembre de 2021. En dicho Real Decreto-ley se establecen dos métodos distintos de cálculo para obtener la base imponible y desde ahí poder obtener el importe de plusvalía a pagar, una vez aplicado el correspondiente gravamen. Estos métodos son el objetivo y el real.
La normativa adapta el impuesto a las fluctuaciones del mercado inmobiliario, de tal manera que busca que se pague plusvalía sólo en caso de que se venda, se done o por fallecimiento, se traspase una propiedad inmobiliaria, cuando ha habido una ganancia patrimonial. Quien venda una vivienda o cualquier otro tipo de bien inmueble, en pérdidas, estará exento del pago de este impuesto de plusvalía municipal.
Para calcular la base imponible utilizando el método objetivo se multiplicará el valor catastral del suelo por unos *nuevos coeficientes. Estos nuevos coeficientes se aplican de acuerdo a los años de pertenencia de la propiedad y una vez obtenida la base imponible, se aplica a ésta, el gravamen que le corresponda según lo haya fijado el correspondiente Ayuntamiento.
Destacamos que a partir de los 20 años el coeficiente que se aplica es el mismo y como novedad, las viviendas o cualquier otro tipo de bien inmueble que se venda o enajene antes de un año desde la fecha de adquisición también está sujeto a liquidar plusvalía municipal. Cada año se aprobarán nuevos coeficientes y los Ayuntamientos podrán adaptarlos o minorarlos según ellos consideren.
Nuevos coeficientes método objetivo
| Inferior a 1 año | 0,14 |
| 1 año | 0,13 |
| 2 años | 0,15 |
| 3 años | 0,16 |
| 4 años | 0,17 |
| 5 años | 0,17 |
| 6 años | 0,16 |
| 7 años | 0,12 |
| 8 años | 0,10 |
| 9 años | 0,09 |
| 10 años | 0,08 |
| 11 años | 0,08 |
| 12 años | 0,08 |
| 13 años | 0,08 |
| 14 años | 0,10 |
| 15 años | 0,12 |
| 16 años | 0,16 |
| 17 años | 0,20 |
| 18 años | 0,26 |
| 19 años | 0,36 |
| Igual o superior a 20 años | 0,45 |
Para calcular la base imponible por el método real debe hacerse lo siguiente: En primer lugar hay que calcular el beneficio obtenido por la venta, herencia o donación. A continuación hay que calcular qué proporción representa el valor catastral del suelo, respecto del valor catastral real y a continuación aplicar ese porcentaje al beneficio obtenido.
A esa base imponible hay que aplicarle el gravamen que le corresponda según el Ayuntamiento tenga aprobado y de acuerdo a los años de pertenencia de la propiedad. En ambos métodos de cálculo, se reconoce la posibilidad que los Ayuntamientos corrijan hasta un 15% a la baja los valores catastrales del suelo en función de su grado de actualización, para de esta manera adecuar un poco más este tributo a la realidad inmobiliaria de cada municipio.
Una vez efectuados los cálculos con ambos métodos, el contribuyente podrá optar por pagar el que resulte más favorable para él. Podéis ver la explicación completa y un ejemplo de un cálculo con cada método de la mano de nuestro CEO y experto inmobiliario Josep Torrent en siguiente video:
En Apivirtual.com tienes disponible nuestra nueva calculadora de plusvalía adaptada a la normativa actual aquí.
